在住宅市场得到相对有效的控制之后，开发企业将目光聚集在商业地产领域，从市中心寸土寸金的改造项目到郊区专业市场的打造，一场商业地产与住宅地产的比例改革正在展开。

纵观住宅市场的开发，一些地段好、配套齐全、利润大、升值空间大的地块都被央企、品牌开发商占得先机，中小企业在资金不足的前提下只能望其项背，选择地段较为偏僻的地块进行开发。

在商业地产的开发中，需要强调利益的均衡分配，其中包括合理的城市规划、开发商赢利空间、投资者收益空间、使用者的经营空间等，目前在这样一个天时、地利、人和的宏观环境中，人气基础旺盛的市区项目开发比较顺利，在完成前期相对准确的市场定位、后期招商基本成功的工作之后，开业后往往都能获得较大的成功，但在郊区地段的专业市场开发中，困难就显得较为明显与繁多，首先项目会因为地段的偏远，造成项目开业后人气不足。其次，在宣传推广中需要更大的投入，让消费者逐渐认识市场。第三，商业地产在以往市场并不被看好，故而遗留出相当面积量的“库存”，造成商铺积压，资产运作不畅，最后导致了资产负债增加，使得项目开发失败。第四，商业地产的开发对专业要求较高，并不是所有的开发商都能参与商业地产的开发，如果开发单位还是套用住宅开发模式，那么该项目很可能会以失败告终。

当商业地产发展到如今的形势时，应该说出现的问题有很多，那么，商业地产的投资与开发这淌水到底有多深呢？

商业项目的赢利模式不是简单的销售盈利，相对而言真正成功的商业地产项目是靠租金来实现收益的，销售只是短期收益，在40年的长期租金收益面前，显得那么缺乏竞争力，例如某项目的商铺以2万元销售，100㎡的销售价格为200万元，那么利润就只能在这200万元中产生。而如果是采用租赁模式，第一年租金为1.8元/天/㎡，年收益为6.57万元，第二年日租金为2元/㎡，年收益将升至7.3万元，假设将租金递增至2.5元/㎡/天，那么该商铺的收益总额将超过350万元，竟相比销售后的200万元多出75%，然而商铺的租金上升空间是很大的，并不仅仅局限于最高2.5元。也许有人会问，销售的风险低，在获得足够的利润后又可以开发下一个项目，出租获得的收益固然很大，但是需要长达40年的时间，显然这并不是投资者最明智的选择。

不错，对于投资者而言，在最短的时间内将资本运作至足够大，是其最想看到的，这样的想法是片面的，但也是自私的。对于项目而言，其存在与发展的作用并不只是单纯的为开发商赢利，更多的是了推进城市的综合发展，在城市经济不断发展与前进的过程中，商业体是不可或缺的基础，商业带动人气，住宅稳固人气，在各方面的配合下，城市不断扩张，经济中心也不断产生，消费者在满足日常生活之余也能享受精神层次的消费，项目发展商获得丰厚的市场回报，投资者与经营者也赚得金银满钵，城市经济也得到突飞猛进的发展。

然而对于市场的形成，单纯地依靠政府规划是远远不够的，商业地产的开发有许许多多的关键，鸿伟摩尔在实际的操盘中非常注重前期的市场调研、项目定位、项目规划等工作，将经营比例、业态划分与比例、交通动线、消防等因素综合考虑在内，在提出业态规划与建筑方案建议前必须与商家沟通，商场的设计是否符合商家的入驻条件，只有在前期充分考虑这些，才能在后期的招商、运营中将优势很好地体现出来。商业地产较于住宅地产的利润大，但伴随的风险与投入也大，开发的心态也很重要，要始终保持与商家共同进退的想法，当商家在经营遇到瓶颈时，适时、适当地为项目增加宣传推广，聚揽人气。

鸿伟摩尔自成立以来，至始至终贯彻打造精品商业地产为第一要任，服务每个项目后都会进行阶段性总结，结合实际经验，力争将下一个项目服务地更好！